خریداران بسیاری در پروژههای بزرگ و شهرکهای در حال ساخت با مشکلی مشابه مواجه میشوند؛ آنها تعهدات مالی خود را انجام دادهاند، اما سازنده یا مدیر پروژه از انتقال و تنظیم سند رسمی پیشفروش به نام خریدار خودداری میکند. این مقاله با بررسی قانون پیشفروش ساختمان و رویههای قضایی، توضیح میدهد که چگونه میتوان سازنده را به تنظیم سند رسمی پیشفروش ملزم کرد.
اهمیت تنظیم سند رسمی پیشفروش در پروژههای شهرکی
قانونگذار بهطور صریح پیشبینی کرده است که قرارداد پیشفروش تنها باید از طریق سند رسمی و در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود. این الزام قانونی برای جلوگیری از قراردادهای معارض و کلاهبرداریهای رایج در حوزه پیشفروش وضع شده است. با این حال، در عمل بسیاری از معاملات همچنان بهصورت قراردادهای عادی انجام میشود که میتواند مشکلات جدی برای خریدار ایجاد کند.
مراحل الزام سازنده به تنظیم سند رسمی پیشفروش
مدارک لازم برای تنظیم سند رسمی پیشفروش
برای تنظیم سند رسمی پیشفروش، ارائه مدارک زیر الزامی است:
سند رسمی مالکیت یا قرارداد رسمی که حق احداث بنا را تأیید کند.
پروانه ساخت کل ساختمان و شناسه فنی مستقل برای هر واحد.
بیمهنامه مسئولیت موضوع ماده ۹ قانون پیشفروش.
تأییدیه مهندس ناظر مبنی بر اتمام عملیات پی ساختمان.
پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک.
قرارداد عادی پیشفروش بدون پروانه و شناسنامه فنی
اگر ملکی با قرارداد عادی پیشفروش شود ولی پروانه ساخت یا شناسنامه فنی نداشته باشد، خریدار میتواند با دادخواست قضایی، الزام فروشنده به اخذ این مدارک را مطالبه کند. همچنین در صورتی که عملیات پی به پایان نرسیده باشد، خریدار میتواند الزام سازنده به تکمیل فونداسیون را نیز بخواهد.
مرجع رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
دادگاه صالح در نبود آییننامه اجرایی
بر اساس ماده ۲۰ قانون پیشفروش ساختمان، رسیدگی به اختلافات باید توسط هیئت داوری انجام شود. اما از آنجا که آییننامه اجرایی آن هنوز تدوین نشده است، عملاً دادگاه محل وقوع ملک مرجع اصلی رسیدگی است. در برخی موارد، طرفین در قرارداد داور مرضیالطرفین تعیین میکنند که رسیدگی در این چارچوب انجام خواهد شد.
نکات کلیدی در دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی پیشفروش
تفاوت سند پیشفروش با سند مالکیت
سند پیشفروش صرفاً قرارداد رسمی پیشفروش است و با سند مالکیت تفاوت دارد.
هدف قانونگذار از الزام به سند رسمی
هدف اصلی قانونگذار، جلوگیری از معاملات معارض و حمایت از حقوق پیشخریداران بوده است.
استفاده از اجرای ثبت به جای دادگاه
اگر قرارداد پیشفروش بهصورت رسمی تنظیم شده باشد، در صورت استنکاف طرف مقابل از تعهدات، نیازی به طرح دعوا در دادگاه نیست و از طریق اجرای ثبت میتوان او را ملزم به انجام تعهد کرد.
جمعبندی و توصیه حقوقی
خریداران واحدهای شهرکی باید آگاه باشند که قرارداد عادی پیشفروش کافی نیست و تنها سند رسمی میتواند ضمانت اجرایی قوی داشته باشد. در صورت امتناع سازنده از تنظیم سند رسمی، خریدار باید با طرح دعوای حقوقی در دادگاه محل وقوع ملک، الزام سازنده را بخواهد. توصیه میشود در چنین مواردی حتماً از وکیل متخصص دعاوی ملکی بهره بگیرید تا از بروز مشکلات و خسارات سنگین جلوگیری شود.