مال مشاع به مالی گفته میشود که چند نفر به صورت مشترک در آن مالکیت دارند، بدون آنکه حدود و سهم هر شریک به صورت فیزیکی مشخص باشد. در بسیاری از موارد، یکی از شرکا تمایل به فروش ملک شریکی دارد اما سایر شرکا رضایت نمیدهند. در این شرایط، بهترین راهکار طرح دعوای افراز یا فروش مال مشاع از طریق دادگاه است.
گواهی عدم افراز و نقش آن در دستور فروش
کی از مهمترین مراحل قانونی برای فروش مال مشاع، دریافت گواهی عدم افراز است.
این گواهی زمانی صادر میشود که اداره ثبت یا دادگاه تشخیص دهد ملک قابل تقسیم فیزیکی بین شرکا نیست.
پس از صدور و قطعیت این گواهی (یعنی عدم اعتراض به آن)، هر شریک میتواند با مراجعه به دادگاه صالح درخواست دستور فروش مال مشاع را مطرح کند.
نکته حقوقی: در برخی املاک مورثی، با بررسی پرونده و استناد به رویه محاکم، حتی بدون گواهی عدم افراز نیز میتوان درخواست فروش را مطرح کرد.
طرفین دستور فروش چه کسانی هستند؟
در دعوای فروش مال مشاع، همهی شرکا طرف دعوا محسوب میشوند.
برای مثال اگر ملکی چهار شریک داشته باشد و یکی از آنها بخواهد ملک را بفروشد، باید علیه سه شریک دیگر طرح دعوا کند.
دادگاه صالح برای رسیدگی به دستور فروش مال مشاع
مرجع رسیدگی به این نوع درخواست، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است.
مطابق قانون مدنی، دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول فقط در دادگاهی مطرح میشوند که ملک در حوزه قضایی آن واقع شده باشد.
مراحل اجرای دستور فروش مال مشاع
ارسال دستور فروش به اجرای احکام
دادگاه پس از پذیرش درخواست، بدون نیاز به تشکیل جلسه رسیدگی، دستور فروش را صادر کرده و به اجرای احکام ارسال میکند.
تعیین کارشناس رسمی دادگستری
اجرای احکام با انتخاب کارشناس رسمی، ملک مشاع را قیمتگذاری میکند.
مزایده و فروش ملک
اگر طرفین به قیمت تعیینشده اعتراضی نکنند، اجرای احکام با انتشار آگهی مزایده ملک را به فروش میرساند.
تقسیم مبلغ فروش
پس از فروش ملک، دادورز مبلغ حاصل را پس از کسر هزینههای قانونی، به نسبت سهم بین شرکا تقسیم میکند.
نکات مهم وکلای پایه یک درباره فروش مال مشاع
دستور فروش ماهیت حکم یا قرار ندارد بلکه صرفاً یک دستور است؛ بنابراین قابل تجدیدنظر یا فرجامخواهی نیست.
اگر نتیجه دلخواه حاصل نشود، امکان طرح مجدد دعوای دستور فروش وجود دارد.
در صورتی که ملک در رهن بانک یا بازداشت قضایی باشد، دستور فروش قابل استماع نیست.
برخی محاکم معتقدند پس از صدور دستور فروش، هر یک از شرکا میتوانند اجرای آن را تقاضا کنند، اما برخی دیگر این حق را فقط برای خواهان قائل هستند.
تجربه عملی وکیل در پروندههای فروش مال شریکی
در عمل مشاهده شده است که بسیاری از دعاوی مربوط به فروش املاک مشاع، به دلیل بیاطلاعی شرکا از تشریفات قانونی به نتیجه نمیرسند. تجربهی یک وکیل ملکی نشان میدهد که اقدام سریع برای دریافت گواهی عدم افراز و سپس طرح درخواست دستور فروش، میتواند از سالها اختلاف و درگیری بین شرکا جلوگیری کند.
نتیجهگیری و توصیه حقوقی
فروش مال مشاع یکی از راهکارهای قانونی برای پایان دادن به اختلافات شرکا بر سر یک ملک است. مسیر قانونی این فرایند از دریافت گواهی عدم افراز شروع میشود و در نهایت با فروش ملک از طریق مزایده و تقسیم ثمن به پایان میرسد.
اگر درگیر چنین پروندهای هستید، مشاوره با یک وکیل پایه یک متخصص امور ملکی میتواند سرعت رسیدگی و موفقیت شما را تضمین کند.
ممنون جامع بود
سپاس از وقتی که برای خوانش مقاله حقوقی ما گذاشتین